Μεταβιβάσεις - Πωλήσεις Ακινήτων

Η διαδικασία με τον νέο φόρο υπεραξίας

Επειτα από τέσσερις μήνες «ξεμπλοκάρουν» οι μεταβιβάσεις ακινήτων αφού ενεργοποιείται ο νέος φόρος υπεραξίας ακινήτων 15% στον οποίο υπάγονται ακίνητα που αποκτήθηκαν μετά την 1η Ιανουαρίου 1995 και βαρύνονται οι πωλητές των ακινήτων.

Ετσι, όσοι είχαν δρομολογήσει την πώληση ακινήτου, για να ολοκληρώσουν τη μεταβίβαση θα πρέπει τώρα να ακολουθήσουν τη νέα διαδικασία που «απαιτεί» ο φόρος υπεραξίας, η οποία ολοκληρώνεται σε τέσσερα βήματα:

1. Συμπλήρωση δήλωσης. Ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να δηλώσει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας στον συμβολαιογράφο. Η δήλωση Ε41 (συμπληρώνεται από συμβολαιογράφο) περιλαμβάνει:

• τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου,

• τα στοιχεία του αγοραστή,

• τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης,

• το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος,

• τα έτη διακράτησης,

• τους συντελεστές και

• τον υπολογισμό του φόρου.

Τέσσερα βήματα χρειάζεται να ακολουθήσουν όσοι έχουν δρομολογήσει την πώληση ή τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας

 

Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων, καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει. Αν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο φορολογούμενος (πωλητής) υποβάλλει μία δήλωση στην οποία θα περιγράφονται τα στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα. Η δήλωση υποβάλλεται και όταν δεν προκύπτει υπεραξία (μηδενική) ή όταν η υπεραξία είναι αρνητική. Στην περίπτωση που η υπεραξία θεωρείται μηδενική λόγω απόκτησης του δικαιώματος προ του 1995, στη δήλωση συμπληρώνεται μόνο το έτος κτήσης.

2. Υποβολή δήλωσης: Υπογεγραμμένη από πωλητή και συμβολαιογράφο υποβάλλεται στην εφορία της έδρας του σε 3 αντίτυπα.

Ο φόρος που παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο, με τη σύνταξη του συμβολαίου, αποδίδεται με τραπεζική επιταγή

 

3. Εκδοση Ταυτότητας Οφειλής: Την ίδια ημέρα ή το αργότερο την επομένη ημέρα της σύνταξης του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος καταχωρεί σε ανεξάρτητη εφαρμογή του πληροφοριακού συστήματος του Υπουργείου Οικονομικών (δίκτυο TAXISnet) τουλάχιστον τα εξής στοιχεία: τον Α.Φ.Μ. του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, το ποσό της υπεραξίας επί του οποίου υπολογίζεται ο φόρος, τη Δ.Ο.Υ. παραλαβής της δήλωσης, τον αριθμό της δήλωσης και το φορολογικό έτος που αφορά. Με την καταχώριση οριστικοποιείται η δήλωση, βεβαιώνεται η οφειλή στον Α.Φ.Μ. του συμβολαιογράφου και παράγεται μοναδικός κωδικός πληρωμής του παρακρατηθέντος φόρου, η «Ταυτότητα Οφειλής» (Τ.Ο.). Θεωρημένο αντίγραφο της δήλωσης που υποβάλλει ο πωλητής στη Δ.Ο.Υ. επισυνάπτεται στο συμβόλαιο.

4. Πληρωμή φόρου: Ο φόρος που παρακρατείται από το συμβολαιογράφο με τη σύνταξη του συμβολαίου αποδίδεται από αυτόν με τραπεζική επιταγή που έχει ήδη εκδώσει κατά τον χρόνο σύνταξης του συμβολαίου ο πωλητής σε διαταγή του Δημοσίου, εντός πέντε εργάσιμων από την υπογραφή του συμβολαίου, η οποία κατατίθεται αποκλειστικά στην τράπεζα έκδοσης της τραπεζικής επιταγής σε ειδικό λογαριασμό με την ονομασία «Λογαριασμός Ελληνικού Δημοσίου Απόδοσης Φόρου Υπεραξίας Ακινήτων». Ο φόρος υπεραξίας επιβαρύνει τον πωλητή. Ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης, ο οποίος έχει μειωθεί στο 3%.

 

Παράδειγμα με αγορά διαμερίσματος

Αγορά διαμερίσματος το 2005 έναντι δηλωθέντος τιμήματος 100.000 ευρώ. Πωλείται το 2014 αντί δηλωθέντος τιμήματος 200.000 ευρώ (9 έτη διακράτησης ).

Υπολογισμός υπεραξίας: 200.000-100.000= 100.000€ * 86,1% (συντελεστής απομείωσης)= 86.100

Από το ποσό αυτό αφαιρείται το ποσό των 25.000 ευρώ, γιατί ο πωλητής διακράτησε το διαμέρισμα για τουλάχιστον 5 έτη, οπότε η προκύπτουσα υπεραξία είναι:

86.100- 25.000=61.000€.

Φόρος: 61.000*15%= 9.150€.

Επιβάλλεται με συντελεστή 15%, προβλέπεται αφορολόγητο όριο 25.000 υπό όρους

Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου από την 1η Ιανουαρίου 2014 και μετά. Προβλέπεται αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ, εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητό του για πέντε τουλάχιστον έτη.

Ανάλογα με τον χρόνο διακράτησης του ακινήτου προβλέπονται συντελεστές (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26). Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από την 1η Ιανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2002 οι συντελεστές απομείωσης περιορίζονται, καθώς πολλαπλασιάζονται με 0,8. Προκειμένου να διαπιστωθεί ο αριθμός των ετών που μεσολάβησαν μεταξύ κτήσης και πώλησης, ώστε να εφαρμοστεί ο ανάλογος συντελεστής, λαμβάνεται υπόψη το χρονικό διάστημα μεταξύ της ακριβούς ημερομηνίας κατάρτισης της δικαιοπραξίας κτήσης του ακινήτου και της ακριβούς ημερομηνίας υπογραφής του συμβολαίου πώλησης ή ανταλλαγής. Εάν ο χρόνος διακράτησης είναι ένα έτος και ένας μήνας, εφαρμόζεται ο συντελεστής απομείωσης των δύο ετών.

Για τον υπολογισμό του φόρου οι τιμές κτήσης και μεταβίβασης είναι αυτές που αναγράφονται στα συμβόλαια, ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά, η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση τον φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί (το ίδιο και για τις δωρεές - γονικές παροχές).

Σε κάθε άλλη περίπτωση, όπου η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προκύψει με βάση δημόσια έγγραφα (όπως π.χ. αυτεπιστασία ή αντιπαροχή) υπολογίζεται με βάση έναν μαθηματικό τύπο λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό των ετών που έχουν μεσολαβήσει ανάμεσα στην απόκτηση και την πώληση.

Για ειδικές περιπτώσεις ο χρόνος κτήσης προσδιορίζεται ως εξής:

Αυτεπιστασία ή αντιπαροχή. Ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών.

Αυθαίρετα. Ο χρόνος που δηλώνεται ως χρόνος ανέγερσης και πιστοποιείται από τον μηχανικό στη σχετική αίτηση τακτοποίησης.

Μερικώς αυθαίρετα. Ο χρόνος κτήσης του νόμιμου κτίσματος.

Χρησικτησία. Η αντίστοιχη ημερομηνία του εικοστού πρώτου έτους, πριν από τον χρόνο της μεταβίβασης.

Πηγή:ethnos.gr