Μύθοι και αλήθειες για το «φόρο ιδιοκατοίκησης»

Μάθετε τι ισχύει και τι όχι σε σχέση με τις φήμες που κυκλοφορούν το τελευταίο διάστημα

Πολλά έχουν ακουστεί τις τελευταίες εβδομάδες σχετικά με τις ρυθμίσεις του νέου φορολογικού. Φυσικά με τη λογική ότι υπάρχει νέο φορολογικό σχέδιο ή σύστημα στα σκαριά καθώς αυτή η μεταρρύθμιση έχει ήδη γίνει με τον νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος ο οποίος κυρώθηκε με τον Νόμο 4172 το καλοκαίρι του 2013. Η έκταση των ρυθμίσεων αυτών ακόμη αξιολογείται και ακόμη διευκρινίζεται. Ένα από τα βασικά θέματα τα οποία ήρθαν στο φως τις τελευταίες μέρες ήταν και ο «φόρος ιδιοκατοίκησης». 

Τι συμβαίνει με αυτόν τον φόρο;

Πρώτα από όλα, θα πρέπει να διευκρινίσουμε ότι δεν υπάρχει φόρος ιδιοκατοίκησης με την έννοια του νέου φόρου. Υπάρχει όμως ένα άρθρο, το άρθρο 39, το οποίο ορίζει το εισόδημα από ακίνητη περιουσία και τους συντελεστές φόρου από το εισόδημα αυτό. Στην πρώτη παράγραφο ο νομοθέτης ορίζει την έννοια του εισοδήματος από ακίνητα ως εξής: Ο όρος "εισόδημα από ακίνητη περιουσία" σημαίνει το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων". 

Η λέξη κλειδί που μας απασχολεί είναι η λέξη "ιδιοχρησιμοποίηση". Αυτό σημαίνει ότι ο νομοθέτης αποδέχεται ότι η ιδία χρησιμοποίηση ενός ακινήτου από τον ιδιοκτήτη της, είτε ως κατοικία, είτε ως επαγγελματικός χώρος προκαλεί αυτόματα ένα ελάχιστο εισόδημα. Πρόκειται για το εισόδημα το οποίο γλύτωσε ο ιδιοκτήτης επειδή έχει στην κατοχή του ακίνητο και δεν ενοικιάζει. Αν ενοικίαζε τότε θα δημιουργούσε ένα εισόδημα Χ στον κάτοχο του ακινήτου επί του οποίο Χ θα αντιστοιχούσε φόρος Χ επί 11 ή 33% ανάλογα με το επίπεδο του ενοικίου, τον οποίο θα εισέπραττε το κράτος. 

Με την ιδιοκτησία, ο κάτοχος του αυτοκινήτου «γλυτώνει» το εισόδημα αυτό και το κράτος "ζημιώνεται", διότι η πράξη αυτή δεν παράγει φόρο. Ως εκ τούτου, ο νομοθέτης προβλέπει ένα είδος τεκμαρτού εισοδήματος για να μετριάσει την απώλεια αυτή του φόρου το οποίο σύμφωνα με τον Ν.4172/2013 προκύπτει στην παράγραφο 2 όπου αναφέρει: "Το εισόδημα σε είδος αποτιμάται στην αγοραία αξία. Το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο τρία τοις εκατό (3%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Κατ' εξαίρεση το τεκμαρτό εισόδημα του προηγούμενου εδαφίου που αφορά δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι διακόσια τετραγωνικά μέτρα (200 τ.μ.) προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες απαλλάσσεται από το φόρο".

Επομένως, κάθε χρόνο ο ιδιοκτήτης που κατοικεί στο δικό του σπίτι θα υπολογίζει ένα τεκμαρτό ενοίκιο ως συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής αξίας της κατοικίας και σε αυτό θα υπολογίζει φόρο. Πχ αν η αντικειμενική αξία του σπιτιού που κατοικεί κάποιος είναι 100.000 ευρώ, τότε το τεκμαρτό ετήσιο ενοίκιο από ιδιοχρησιμοποίηση θα είναι 100.000 ευρώ επί 3% = 3.000 ευρώ το χρόνο ή 250 ευρώ το μήνα. Στα 3.000 ευρώ ενοικίων υπολογίζεται 11% φόρος (χαμηλή κλίμακα διότι το ποσό είναι κάτω των 12.000 το χρόνο), δηλαδή 330 ευρώ πρόσθετος φόρος για τον ιδιοκτήτη. 

Στο φόρο αυτό θα πρέπει να υπολογίσουμε και προκαταβολή 55% ήτοι συνολική επιβάρυνση για το φορολογούμενο 511 ευρώ το χρόνο. Ο υπολογισμός αυτός θα γίνει φυσικά το 2015 για τα εισοδήματα του 2014 και θα τεθεί πάνω στο έντυπο Ε2 που χρησιμοποιείται για τη δήλωση ενοικίων με την ένδειξη της ιδιόχρησης. Ο νομοθέτης επίσης προβλέπει μόνον μια εξαίρεση και αυτή είναι της δωρεάν παραχώρησης ως κύρια κατοικία σε γονείς ή παιδιά. Σε κάθε άλλη περίπτωση θα πρέπει να υπολογίζεται ο ελάχιστος φόρος όπως παραθέσαμε πιο πάνω.

Φυσικά αυτό δεν είναι καινούργιο "φρούτο". Υπήρχαν παρόμοιες προβλέψεις και στον Ν.2238/1994, τον παλιό φορολογικό κώδικα, όμως υπήρχαν επίσης περισσότερες εξαιρέσεις, καθώς τα τεκμαρτά ενοίκια τελικά περιορίζονταν σε περιπτώσεις που αφορούσαν έδρα επαγγελματία ή γενικά επαγγελματική στέγη όπως αναλύσαμε σε προηγούμενο άρθρο για τεκμαρτά μισθώματα. 

Μολαταύτα ακόμη και η έλλειψη εξαιρέσεων δεν θα δημιουργούσε ιδιαίτερα προβλήματα με τον προηγούμενο φορολογικό κώδικα, κυρίως διότι τα μισθώματα τότε ενσωματώνονταν στο σύνολο του εισοδήματος όπου υπήρχε αφορολόγητο όριο, οπότε ένα τεκμαρτό μίσθωμα λ.χ. 3.000 ευρώ το χρόνο συνήθως δεν επηρέαζε το συνολικό ποσό του φόρου, ενίοτε δε ήταν πλήρως αφορολόγητο. Η μετατροπή όμως των εισοδημάτων από ακίνητα σε αυτοτελή φορολόγηση άνοιξε ουσιαστικά το δρόμο για την αυστηρή εφαρμογή της φορολογίας μισθωμάτων από ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτων, διότι αυτό το φόρο ουδείς μπορεί να τον αποφύγει με την αυτοτελή φορολόγηση! Πόσο μάλλον όταν η φορολόγηση αυτή εφόσον τα εισοδήματα δεν είναι από μισθούς και συντάξεις υπόκειται και σε μια ακόμη επιβάρυνση, αυτή της προκαταβολής φόρου.

Εμείς επιχειρήσαμε μια πρώτη προσέγγιση, όμως θα πρέπει να περιμένουμε διότι είναι προφανές ότι εξαιτίας της σκόνης που έχει σηκωθεί με το θέμα το οποίο αγγίζει εκατομμύρια ιδιοκτήτες θα υπάρχουν άμεσα εξηγήσεις και εγκύκλιοι. Εξάλλου ο νομοθέτης έχει θεσπίσει ήδη φόρο για τα ακίνητα για πρώτη φορά, τον περίφημο ΕΝΦΙΑ και μια νέα επιβάρυνση με αυτόν τον τρόπο θα ήταν υπερβολική. Μη ξεχνάμε ότι παλαιότερα όταν υπήρχε φόρος ιδιοκατοίκησης δεν επιβαρύνονταν τα ακίνητα ούτε με ΕΝΦΙΑ ούτε ΕΕΤΗΔΕ ούτε με οτιδήποτε άλλο εκτός του φόρου αυτού και του ΤΑΠ μέσω της ΔΕΗ. Ουσιαστικά θα έπρεπε να υπάρχει ένα από τα δύο, είτε φόρος ιδιοκατοίκησης είτε φόρος ιδιωτικών ακινήτων. Οι ύπαρξη και των δύο επιβαρύνει τρομακτικά, ιδιαίτερα τους μικρο-ιδιοκτήτες στην Ελλάδα αναφέρει το moneyguru.g