ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Ο λογαριασμός για τον φόρο υπεραξίας

Τέλος στην «ομηρεία» εκατοντάδων φορολογούμενων οι οποίοι είχαν δρομολογήσει την πώληση κάποιου ακινήτου τους έδωσε η νέα βελτιωμένη διάταξη για την επιβολή του φόρου υπεραξίας, ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή 15%.

Η ενεργοποίηση του μέτρου είναι πλέον θέμα ημερών με την έκδοση και της διευκρινιστικής εγκυκλίου από το υπουργείου Οικονομικών. Ετσι «ξεμπλοκάρουν» όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων οι οποίες είχαν «παγώσει» από την αρχή του έτους.

Σύντομα θα ενεργοποιηθεί νέα βελτιωμένη διάταξη για την επιβολή του φόρου υπεραξίας, που θα υπολογίζεται με συντελεστή 15%

Κερδισμένοι της νέας ρύθμισης είναι οι ιδιοκτήτες που θα μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία απέκτησαν πριν από το 1995, καθώς απαλλάσσονται πλήρως από τον φόρο υπεραξίας.

Ωστόσο σημαντικές θα είναι οι επιβαρύνσεις σε σχέση με την αρχική ρύθμιση για τους φορολογούμενους που απέκτησαν ακίνητα από 1ης Ιανουαρίου 2013, καθώς οι νέοι συντελεστές απομείωσης της υπεραξίας ανάλογα με τα χρόνια διακράτησης του ακινήτου είναι χαμηλότεροι σε σχέση με την αρχική ρύθμιση.

Πάντως, η καθιέρωση αφορολόγητου ορίου 25.000 ευρώ, που ισχύει υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο έχει διακρατηθεί για τουλάχιστον 5 χρόνια, περιορίζει τη φορολογική επιβάρυνση για τους πωλητές ακινήτων.

Ειδικότερα με τη νέα ρύθμιση:

Καθιερώνεται αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ υπό τον όρο ότι το ακίνητο έχει διακρατηθεί για τουλάχιστον 5 χρόνια

1. Θα απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας 15% όσοι φορολογούμενοι μεταβιβάζουν ακίνητα που είχαν αποκτήσει πριν από το 1995. Σημειώνεται ότι ο φόρος υπεραξίας βαρύνει τον πωλητή του ακινήτου.

2. Για τον υπολογισμό του φόρου η τιμή κτήσης, ανάλογα με τον τρόπο απόκτησης του ακίνητου, θα προσδιορίζεται ως εξής:

Αγορά: Ως τιμή κτήσης θα λαμβάνεται υπόψη το τίμημα ή η αξία του ανταλλάγματος, όπως προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο.

Κληρονομιά, δωρεά, γονική παροχή: Ως τιμή κτήσης θα λαμβάνεται υπόψη η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής.

Σε κάθε άλλη περίπτωση που δεν προκύπτει τιμή κτήσης, αυτή θα υπολογίζεται ως εξής: Από την τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚατ) του έτους κτήσης, διά του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Ως ΔΤΚατ νοείται ο μέσος Δείκτης Τιμών Κατοικιών Αστικών Περιοχών της περιόδου Ιανουαρίου-Δεκεμβρίου κάθε έτους, όπως ανακοινώνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος.

3. Ως χρόνος κτήσης θα θεωρείται ο χρόνος απόκτησης ποσοστού τουλάχιστον 75% του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας.

• Επί χρησικτησίας, ως χρόνος κτήσης θεωρείται η αντίστοιχη ημερομηνία του εικοστού πρώτου έτους, πριν από τον χρόνο της μεταβίβασης.
• Επί μεταβίβασης κτίσματος που ανεγέρθηκε, με αυτεπιστασία ή με βάση το σύστημα της αντιπαροχής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών.
• Επί πολεοδομικής τακτοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος που δηλώνεται ως χρόνος ανέγερσης και πιστοποιείται από τον μηχανικό στη σχετική αίτηση τακτοποίησης.
• Επί πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κτήσης του νόμιμου κτίσματος.

4. Ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου που μεταβιβάζεται, καθιερώνονται συντελεστές απομείωσης της αξίας οι οποίοι κλιμακώνονται με βάση τα χρόνια ιδιοκτησίας του ακινήτου. Για ακίνητα που έχουν μείνει στην κατοχή του ιδιοκτήτη για περισσότερα από 26 χρόνια ο συντελεστής απομείωσης φτάνει στο 60%. Στην περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου που έχει αποκτηθεί από τον πωλητή στο χρονικό διάστημα από 1ης Ιανουαρίου 1995 έως 31 Δεκεμβρίου 2002, ο συντελεστής απομείωσης προσαυξάνεται περαιτέρω κατά 20%, καθώς πολλαπλασιάζεται με 0,8.

Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ μέσω του taxisnet
Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου είναι απαραίτητη η βεβαίωση της Εφορίας ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλει σε βάθος πενταετίας όλους τους φόρους για το συγκεκριμένο ακίνητο. Το Ηλεκτρονικό Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για Φυσικά Πρόσωπα θα εκδίδεται μέσω του taxisnet με τους προσωπικούς κωδικούς του φορολογουμένου. Για το έτος 2014 χορηγείται πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για τα έτη 2010-2013.

Παράδειγμα φόρου υπεραξίας

Ακίνητο αγοράστηκε τον Ιανουάριο του 2003 με τιμή συμβολαίου 100.000 ευρώ. Τον Δεκέμβριο του 2014 πωλείται με τιμή συμβολαίου 180.000 ευρώ. Ο φόρος υπεραξίας υπολογίζεται ως εξής:

• Υπεραξία ακινήτου: 180.000 - 100.000 = 80.000€
• Ποσό απομείωσης: 80.000 Χ 17,2% =13.760€
• Υπεραξία ακινήτου: 80.000 - 13.760 =66.240€
• Απαλλαγή φόρου υπεραξίας: 25.000€.
• Τελική υπεραξία ακινήτου: 66.240 - 25.000 = 41.240€
• Φόρος υπεραξίας: 41.240 Χ 15% = 6.186€.

Τα πέντε βήματα για τον υπολογισμό της «υπεραξίας»

Τα βήματα που ακολουθούνται για τον υπολογισμό της «υπεραξίας» είναι τα εξής:

1. Προσδιορίζεται η τιμή στην οποία ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο, δηλαδή η τιμή κτήσης.

2. Στη συνέχεια, από την τιμή πώλησης που αναγράφεται στο νέο συμβόλαιο θα αφαιρείται η τιμή κτήσης όπως προσδιορίστηκε. Αν η διαφορά που προκύπτει είναι θετική, τότε θα θεωρείται ότι υπάρχει «υπεραξία» η οποία πρέπει να φορολογηθεί.

3. Η «υπεραξία» θα υπόκειται σε μείωση με την εφαρμογή του «συντελεστή απομείωσης».

4. Εάν η υπεραξία που θα προκύψει είναι μικρότερη ή ίση με 25.000 ευρώ και ο φορολογούμενος είχε στην κατοχή του το ακίνητο που πουλά για 5 ή περισσότερα χρόνια δεν θα υπολογίζεται κανένας φόρος υπεραξίας.

5. Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται:

• Να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των στοιχείων της δήλωσης φόρου υπεραξίας ακινήτου, την οποία υποβάλλει ο πωλητής. Ωστόσο, δεν έχει ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει.
• Να αποδίδει στο Δημόσιο τον φόρο υπεραξίας με τραπεζική επιταγή σε διαταγή του Ελληνικού Δημοσίου, εντός 5 εργασίμων ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου.

Μαρία Βουργάνα

Πηγή ethnos.gr